スケルトンと居抜き、内装の坪単価はどれくらい違う？費用差が出る理由と選び方

店舗開業を考えるとき、物件選びでいちばん迷いやすいのが「スケルトンにするか、居抜きにするか」です。

同じ広さでも、内装費の出方がまるで変わるので、最初にこの違いを掴んでおくと判断が速くなります。

この記事では、坪単価の目安を示しながら「なぜ差が出るのか」「どんな条件だと逆転するのか」を、工事側の目線で噛み砕いてまとめます。

数字だけでなく、開業後の運営のしやすさにもつながる話なので、落ち着いて一緒に整理していきましょう。

スケルトンと居抜きの坪単価目安

坪単価は業種や設備条件でかなり上下しますが、ざっくりした比較の基準としては次のイメージが近いです。

1．居抜きの内装工事

居抜きは「前の店の設備や内装が残っている状態」なので、改装の坪単価が抑えやすい傾向があります。

目安として、居抜きの内装工事は 約25万〜45万円／坪 と紹介されることが多いです。 

2．スケルトンの内装工事

スケルトンは「骨組みに近い状態」から作るので、設備・電気・空調・仕上げまで一通り立ち上げることになりやすいです。

目安として、スケルトンの内装工事は 約40万〜60万円／坪 程度が基準として扱われることがあります。 

業種によっては、さらに上のレンジ（飲食・医療など）も普通に出ます。 

ここで大事なのは「居抜き＝必ず安い」「スケルトン＝必ず高い」と決め打ちしないことです。

条件次第で、差が縮まったり、逆転したりします。

坪単価がズレる一番の理由は「設備の残り方」

スケルトンと居抜きの費用差は、見た目よりも「設備」の差で決まります。

1．居抜きが安くなる典型

居抜きの強みは、次のようなものが「そのまま使える」場合です。

• 給排水が営業に足りる位置と容量で残っている
• 電気容量が足りていて、分電盤も現実的
• 空調が使える状態で、配置も大きくズレていない
• 排気や換気のルートが業態に合っている

この条件が揃うと、坪単価が下がるというより、そもそも「大きな工事をしなくて済む」ので全体が軽くなります。

2．居抜きが高くなる典型

逆に、居抜きの落とし穴は「残っているけど使えない」です。

たとえば、見た目は残っていても

設備が古い、容量が足りない、ルートが邪魔、位置が合わない。

こうなると結局、撤去＋作り直しになって二重コストになりやすいです。

居抜きは工事費が安く見えるぶん、契約前に「使える残り方か」を見ないと、あとから痛い出費になりやすいです。 

スケルトンが「読める」場面がある

スケルトンは高い。

これは基本的に合っています。

ただしスケルトンには、居抜きにはない良さがあります。

1．費用が「読みやすい」

スケルトンは「一から作る」ので、設備計画を最初から揃えて、工事の範囲も整理しやすいです。

居抜きのように「開けてみたら追加」が起きにくい分、資金計画が立てやすい場面があります。

2．デザインと運営が両立しやすい

居抜きは既存条件に引っ張られます。

スケルトンは動線・照明・収納・水回りを、最初から「運営が続く形」で組みやすいです。

自由度は、単に見た目の自由だけじゃなくて

「続けやすい店にできる自由」でもあります。 

10坪と20坪で見たときの金額感

坪単価は幅があるので、ここでは「比較の感覚」を掴むための例として見てください。

（業種や設備条件で上下します）

1．10坪のケース

• 居抜き：25万〜45万円／坪 → 250万〜450万円  
• スケルトン：40万〜60万円／坪 → 400万〜600万円  

2．20坪のケース

• 居抜き：25万〜45万円／坪 → 500万〜900万円  
• スケルトン：40万〜60万円／坪 → 800万〜1200万円  

数字だけ見ると「やっぱり居抜きが安い」ですが、現場の実感としては

この差がそのまま出るのは「残り方が良い居抜き」のときです。

「居抜き＝安い」を崩す二つの費用

居抜きを選ぶなら、この二つは最初から想定しておくと安心です。

1．造作譲渡料

前の内装や設備を引き継ぐための費用が発生することがあります。

工事費が抑えられても、ここでまとまった金額が乗ると、総額は簡単に変わります。 

2．撤去と修理

残置設備が壊れていたり、入れ替えが必要だったりすると

撤去費＋更新費が同時に出ます。

居抜きの費用が跳ねた案件は、だいたいこのパターンです。 

坪単価で決めると失敗しやすいポイント

坪単価は便利ですが、坪単価だけで決めると、店づくりが歪みます。

1．安さのしわ寄せが出る場所がある

内装で削ると後から困りやすいのは、見た目よりも

電気容量、空調、給排水、換気、清掃性、収納。

このあたりは、開業後に毎日効いてきます。

「工事費を抑えたはずなのに、運営がしんどい店」になりやすいポイントです。

2．スケルトンでも「上げすぎ」は危険

逆にスケルトンで、最初から全部盛りにすると資金が苦しくなります。

スケルトンは「やれることが多い」ので、優先順位がないと予算が膨らみやすいです。

選び方の結論

迷ったときは、この考え方がいちばん事故が少ないです。

1．居抜きを選ぶなら

「使える残り方か」を先に確認して、使えないならスケルトン扱いで見積もる。

この姿勢でいると、あとからの追加費用で崩れにくいです。

2．スケルトンを選ぶなら

「どこにお金をかけるか」を先に決めて、最初から全部に手を出さない。

運営に直結する部分から固めていくと、無理が出ません。

まとめ

スケルトンと居抜きの坪単価は、目安としては

• 居抜き：25万〜45万円／坪  
• スケルトン：40万〜60万円／坪  

という比較で語られることが多いです。

ただし、実際の差を決めるのは「設備の残り方」です。

残り方が良い居抜きは強い。

残り方が悪い居抜きは、むしろ割高になりやすい。

スケルトンは高いが、計画が立てやすく、運営に合わせて作りやすい。

ここを押さえておくと、物件選びが「ギャンブル」から「判断」になります。

店舗開業をご検討中の方へ

仙杜工務店では、店舗内装工事に特化した工務店として、居抜き・スケルトンそれぞれの「費用がブレる原因」を工事目線で先に整理し、開業後に無理が出にくい進め方をご提案しています。

まだ物件が確定していない段階でも、設備条件や工事範囲の考え方だけで、避けられる失敗は多いです。

気になる点があれば、早めに一度ご相談ください。